“從城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠。”10月19日，北京（樓盤）市政協委員、華遠集團原董事長任志強在以“橫盤、長效、探尋新增長極”為主題的第十四屆中國地產金融年會上如此表示。
任志強認為，一個國家能否進入現代化的前提是城市化的發展速度。從人類歷史發展情況看，在18世紀以前，大概只有總量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世紀之后產生的。原因在于18世紀以后，我們才明顯看到城市化的高速發展和城市化帶動了工業化，以及由此產生的經濟增長。
任志強表示，世界發展過程中，城市越大，GDP越高，人均GDP也越高。到2030年，預計世界千萬級以上的人口城市會再增加8到10個。從中國人口的總量來看，最少應該有20個以上的千萬級人口的城市，否則我們就完成不了城市化的要求。如果全球的城市化都在高速發展，而中國的城市化遲遲不能發展的話，中國的經濟是沒有辦法進步的。
但從中國現有的發展水平看，中國的城市化率是很低的，甚至于低于世界不甚發達地區的水平，在世界不甚發達地區2000年的時候，城市化率已經達到了40.2%，但今天2018年了，過了18年，我們中國的戶籍城市化率卻只有42%。這說明要想實現現代化，必須要靠高速城市化，否則根本就不可能實現小康目標。
任志強提出，由于土地的限制，導致城市化的發展過程中，我們還局限于小城鎮和鎮。改革以后，我們中國的城鎮化進入了一個高速發展的過程，1953年我們的城鎮化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年達29.5%，2017年常住人口達到58%，中國的城市化是從土地承包和鄉鎮企業開始，當土地承包的時候，勞動力才能解放出來，從農村進入城市。
任志強同時表示，中國的經濟增長依賴于城市化，但是土地戶籍制度也限制了中國的城市化，尤其是出現了與世界不同的城市中的二元結構。而二元結構在經濟取得了一定成績以后更加突出，尤其是我們富起來的城里人，在將沒有富起來的農民擠出城市化。這種做法切斷了二元結構融為一體的道路，大量的農民工無法轉為城市人口，導致城市化率低而生產率也低。政府在利用壟斷的土地權力獲取了高額利潤，用于城市的基礎設施建設和改造，但也極大的推動了房價。
城市化的發展過程中，在全世界人口越集中的地方，人的節奏越快，效率越高。任志強表示，人口戰略是未來發展的基礎，只有無限制的吸引人才，才有可能實現自由競爭。只有自由競爭，才能淘汰落后。任何限制城市化發展的政策，都是導致經濟落后的政策。對城市化發展的控制，影響的不僅是房價，而且是城市化發展的進程。所以在任何國家進入城鎮化的高速發展的時候，都會有房價上漲的問題，這是一個必然的現象。
但私有地區的房價上漲，是向周邊城市轉移而降低了房價上漲的速度。中國缺少了向郊區轉移的過程，所以集中在有限的國有土地上，把房價抬得更高。另一方面在過去，中國是靠福利分配制度來解決住房問題，所以土地制度和性質影響不大。不過，我們早期福利分配導致的低標準建設是很嚴重的問題，所以在中國有大量的棚戶區改造。這種拆遷、重建，也加大了住房建設的矛盾。
任志強最后談到，從中國城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠。中國的現有政策讓那些想進城的人進不了城，因為有限購，住不了房子。這是我們政策造成的。
任志強發言實錄
從城市化的角度看看中國的未來發展和房地產也有關系。世界經濟發展的基本條件，人類發展走到了幾千年，但經濟高速發展主要來自于城市化。一個國家能否進入現代化的前提是城市化的高速發展速度，人類在農耕社會的時候進入了定居的時代，但是農耕社會并沒有創造更多的財富，基本上是當年生產糧食當年吃完了，沒有剩余，剩余存下去就壞了。
所以在城市化之后才有了工業化，因為人多了、集中了，于是工業化以后才有了經濟高速發展。
從中國的問題也可以看看要解決中國的問題，首先在于城市化的水平。當人口集中的城市化為二三產業創造了基礎的時候，才能降低對農耕社會的依賴，也才能有經濟的高速發展。因為農耕社會的時候，基本上是自我滿足的一種生產狀況。
從幾萬年的人類歷史發展情況看，在18世紀以前，大概只有總量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世紀之后產生的。為什么會有這樣一種現象呢？就是因為18世紀以后我們才明顯看到城市化的高速發展和城市化帶動了工業化而產生的經濟增長。而人口同樣是在18世紀之后出現了一個高速發展的變化，也就是人口高速發展的變化。從人口增長的速度可以看出來，城市化和工業化讓世界的人口增長，經濟增長是人口增長的基石。否則，沒有經濟增長，只有人口增長，就會出現馬爾薩斯所說的，“當人太多了，就要靠戰爭來消滅人口，否則就會產生極大的饑餓，也會消滅人類”。但為什么馬爾薩斯所說的東西失敗了呢？就是因為城市化和工業化改變了馬爾薩斯所確定的前提條件，于是人口在高速增長過程中并沒有出現必須要靠戰爭去毀滅人類。
從18世紀之后，到2010年，我們可以看到，世界人口是高速增長的，前面那張圖是迅速向上的直線過程。全球人口增長了6倍，但我們發現在6倍增長過程中，城市人口增長了60倍，為什么城市人口增長的速度超過了人口總增長的10倍之多呢？特別是2007年以后，城市人口的總量已經超過了農村，從全球情況看，到2016年城市人口已經達到了40.27億人，農村人口只有34億人，這是一個巨大的差別，也就是城市人口遠遠超越了農村人口。
從世界人口增長的趨勢可以看，這個趨勢也是在向城市集中的。不同地區人口增長的變化是不一樣的，但總的趨勢是人口持續增長的一個過程，而在這個發展過程中伴隨的恰恰是城市化的發展速度。在1960年的時候，全世界千萬級人口以上的城市只有兩個，紐約(專題)和東京。因此這兩個地區人均GDP和每平方公里的GDP總量是很大的。曼哈頓每平方公里2.7萬人，但是GDP總量是每平方公里16億美元，這個速度可以看出來人口集中而造成的結果。大紐約，人口是每平方公里1.65萬人，產生的GDP每平方公里是11.28億美元。
在中國人口密度比較大的，一個是深圳（樓盤），每平方公里3809人，但是我們的GDP只有1.37億美元。1.37億美元和紐約的大紐約的11.28億相比，大概就是1/10。水平差得很多。
中國密度最高、人口最集中而人均GDP最高的大概是上海（樓盤）的靜安區，平均每平方公里3.1萬人，高于曼哈頓，但是我們產生的每平方公里GDP只有14億美元。換句話說，整個上海如果有6個到8個靜安區就夠總量了。換句話說，其他地區產生的GDP可以看出來，在人口密集度上越弱GDP越低。
到了1970年，世界千萬級人口的城市有3個，500萬以上的人口城市增加了很多，而新增加的城市東京，東京國土面積只有國土面積的3.4%，人口占3.8%，GDP占到日本(專題)的30%。可以看出來在世界發展過程中，城市越大，GDP越高，人均GDP越高。
到1978年的時候，中國500萬以上的人口城市只有一個，就是上海。剩下的地區都不行。到了1990年的時候，全世界千萬級人口的城市有10個，但這時候中國只有1個。可以看出來中國和世界相比，城市化發展速度很慢。
到了2014年，全球千萬級人口的城市已經有了26個，這時候中國有6個。到2017年，中國500萬以上人口的城市一共16個，300萬-500萬的城市25個，50萬-300萬的城市271個，50萬以下的城市349個。這個數量和1978年相比是增加了很多，但是和我們城市化要求相比還差了很多。
到2030年的時候，預計世界千萬級以上的人口城市會再增加8到10個。
按道理說從中國人口的總量來看，最少應該有20個以上的千萬級人口的城市，否則我們就完成不了城市化的要求。但這種世界的城市化發展的趨勢，中國也不能例外。如果全球的城市化都在高速發展，而中國的城市化遲遲不能發展的話，中國的經濟是沒有辦法進步的。
從中國現有的發展水平看，中國的城市化率是很低很低的，甚至于低于世界不甚發達地區的水平，在世界不甚發達地區2000年的時候，城市化率已經達到了40.2%，但今天2018年了，過了18年，我們中國的戶籍城市化率只有42%。
這說明什么呢？說明要想實現現代化，必須要靠高速城市化，否則根本就不可能實現小康目標。
從世界發展情況看，城市化率的發展在超過了30%以后就進入了高速發展期，全世界都這樣。
中國也同樣。我們1995年的時候達到29.6%，1996年是超過了30%，所以進入到一個高速發展期，超過70%以后，有些國家出現了房地產泡沫，也出現了滯緩期。但從世界的情況看，這種趨勢沒有發生變化，仍然在向城市化集中。
即使后續發展得慢了，但是并不說不發展。在中國有一個巨大的問題，這里頭有1234。第一個階段是農村進入城市的階段，我們從1983年就開始了。第二是由小城鎮進入大城市的階段，中國也發生了。但是中國沒有第三個階段，就是由城區進入郊區，為什么？就是因為中國的郊區是農村的土地，所以中國沒有第三個發展階段，也就不會有第四個發展階段，就是郊區城鎮化形成大都市圈。這兩個的作用是什么呢？是把高價的房價平均化，因為向郊區轉移的時候，土地的性質在中國是受限制的。而在國際上是不受限制的。所以他們能平穩的過渡，房價高漲和城市化高速發展期的障礙。但中國很難。
中國1978年-2017年的發展情況，從總量193個城市變成了661個城市。其中地級市101個，翻了三番。縣級市也翻了三番多，92個變成360，鎮增加了十倍，2100多個鎮變成了21000多個鎮。由此可見，我們鎮的發展速度是遠遠超于城市化的發展速度，就是說還沒有完成城市化的發展要求。
土地的限制，導致在城市化發展中我們還局限于小城鎮和鎮，改革以后，我們中國的城鎮化進入了一個高速發展的過程，1953年我們的城鎮化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年達29.5%，2017年常住人口達到58%，中國的城市化是從土地承包和鄉鎮企業開始，當土地承包的時候勞動力才能解放出來，從農村進入城市。1983年有一個指令叫“帶著干糧進城務農”，那時候還有糧票。城市化之后，人們到城市里發現效率更高，鄉鎮企業就沒了，現在還能數出幾個鄉鎮企業呢？沒了，因為他們的運輸條件、城市物資、勞動力條件都遠遠比城市化發展速度要慢、要差。因此，城市化的效率更高。但是城鎮更低。所以城鎮化是我們經濟發展的一個基礎。
我們可以看看，在改革之前，1949年-1978年，改革前中國關緊了城市的大門，不允許城市化。并將大量的城民趕到農村去，所以有好幾次知識青年上山下鄉，我們這些人都下鄉了。同時還有大量的三線轉移，把工業和其他的一些產業轉移到山溝溝里。1978年中國GDP總量只有3679億元，你們知道北京現在多高嗎？北京現在超過兩萬億。而中國那時候3679億主要來自于誰呢？來自于沈陽。
沈陽一個地區的城市的GDP占中國GDP的70%，為什么沈陽會占到70%的GDP呢？因為日本人曾在那里進行了大量的工業改革。后來我們又有蘇聯支援了一些工業革命，在那兒形成了工業化和城市化。于是沈陽就成了中國GDP的唯一支撐點。
但是到了1978年的時候我們看一看這個結果。1949年中國的GDP是日本GDP的2.5倍，一個沈陽就超過了東京的GDP。但到了1978年變成多少呢？日本GDP是中國GDP的4倍，從負的2.5倍變成正的4倍，很重要的條件就是因為日本在實現高速的城市化。
我們也看看人均，我們在1978年以前，沒有城市化。尤其是沒有激勵機制，于是形成的結果就是我們的人均GDP不管你多努力、多無私奉獻，也低于有激勵機制的世界發展水平。在1949年的時候，中國和日本的GDP相比，大約是1：4，就是四個中國人干一個日本人的GDP。但是到了1978年的結果是什么呢？是38.9：1，就是40個中國人干一個日本人的GDP。1978年中國的人均GDP只有200美元一年，夠你的工資嗎？每天生產多少GDP呢？0.54美元。人均可支配收入一年只有171元人民幣(專題)。
我們看差異主要從哪開始呢？從1956年，為什么從1956年開始出現大量差距，就是1956年中國出現了一個政策是鞍鋼“憲法”，告訴你的是要求職工、員工進行科技創新，所以很多員工中國很努力的做了科技創新，于是我們獎勵了你的一級工資2塊錢到4塊錢，然后給你發了個紅獎狀。但日本執行的是每個員工如果你創新的話，我按公司和你個人投入的比例給你分成，這個專利歸你自己。所以有的是三七開，公司拿的很少，個人拿的很多。有的是七三開，公司拿七，個人拿三。但總之是給你一個知識產權的結果，所以1956年以后，日本的小家電電飯煲、洗衣機等等迅速增長，占領了GDP，于是GDP迅速增長。
人均增長和他們的城市化是緊密聯系在一起的，我們可以看到這個巨大差距。
在中國82憲法以后宣布了土地的城市公有，所以政府提出要自帶干糧去務農，小城鎮建設，所有的小城鎮建設可以看到我們前面說的，由2000多個鎮變成了20000多個鎮。但是鎮解決問題了嗎？沒解決，因為他們的身份和戶籍還是城鄉二元結構。而55號令土地制度導致的結果就是城鄉二元結構越來越嚴重，大量的農民工進城解決了廉價勞動力的問題，城市化高速發展，但同時土地給城市解決了建設費用問題，卻沒有改變進城人的身份。
當農民進入城市之后，私有經濟開始出現之后，中國的經濟出現了高速發展，到了1986年，我們突破了一萬億，1991年突破了兩萬億，2000年突破了十萬億。到2000年的時候，東北仍然占中國GDP的53.5%。沒有東北的老革命根據地和工業基礎，中國的GDP更不行了。到了2006年，我們GDP總量超過20萬億，2017年，我們GDP總量超過82萬億。這就是城市化的變化所引導的。
1978年我們財政收入只有1132億元，到了2017年，我們突破了17萬億元。中國的GDP又回到了日本GDP的2.5倍。
我們可以看到人均GDP，同樣，2016年我們人均GDP達到8250美元，排行世界地位是第95位，仍然很落后。但是人均可支配收入達到25974元，增長了22.8倍。所以沒有城市化，中國是無法發展的。中國經濟和世界對比的過程中可以看出來，不值一提。
中國的經濟增長依賴于城市化，我們可以看到當城市化之后我們發生了巨大的變化，但是土地戶籍制度也限制了中國的城市化，尤其是出現了與世界不同的城市中的二元結構，這個二元結構在經濟取得了一定成績以后更加突出，尤其是我們富起來的城里人在將沒有富起來的農民擠出城市化，這種做法嚴重的違背了鄧小平“先富起來的人帶動后富起來的人”的做法，所以切斷了二元結構融為一體的道路，大量的農民工無法轉為城市人口，導致城市化率低而生產率也低。政府在利用壟斷的土地權力獲取了高額利潤，用于城市的基礎設施建設和改造。同時也極大的推動了房價。
在土地私有制的時候，基礎設施靠私人投入，去過香港(專題)的人都知道，香港很多牌子上寫著私家路，這個路是私人修的，但私家路必須符合公共要求，而且你得保證公共車輛的通行。雖然是私家路，你個人花錢，別人不能停，但是你得讓他通行。因此公共基礎設施是靠大家的努力投入。
所以限制房價，不限制地價，這種限制政策導致的結果就是城市化無法迅速發展。
這是今年二季度的情況。
我們可以看看地價占房價的比例從全國的情況看是高達76.2%，東部地區地價則高于房價，中部地區56.76%，西部地區63.3%，所以土地財政在嚴格的招拍掛之后，成為了地方的主要發展動力。我們可以看看北京、上海、廣州（樓盤）、深圳，這些城市在財政收入和土地財政中的比例，可以看到土地財政對這些城市發展的重要支撐，沒有了土地財政他們幾乎難以發展。
我們還可以看到大家討論比較多的杭州（樓盤），其實土地財政超過全城稅收的已經有19個城市，意味著所有杭州人提供的稅收貢獻大概只有1567億元，這是2017年。但是3%的家庭購買房子提供了多少土地出讓金呢？提供了2190億。換句話說，一個城市里每年拍賣的土地大概只夠提供3%的家庭居住的房子。多一點，加上二手房交換，5%。提供的土地出讓金卻超過了全城人提供的財政稅收。可想而知，不是中國的房地產綁架了中國的經濟，而是中國的土地財政綁架了中國的經濟，尤其是綁架了中國的城市化發展。這個數字你們都可以到網上去查，這是真的。
我們和國際進行一下對比。英國在世界中曾經稱霸350多年，是因為英國是世界城市化率發展最早和最快的國家，到了1951年新中國成立的時候，我們的城市化率只有百分之十幾，但是英國城市化率已經達到了70%。美國、法國大概也就是50%多，不到60%的樣子。可以看到，英國城市化率是超越了其他發達國家，是世界最早的。
因此，在歷史上看，英國在高速城市化發展的過程中，取得了巨大的成績，而它的起點大概是1800年，就是10世紀的過程中，從20%以下進入到20%以上，而逐漸進入到超過30%以后進入高增長的過程。
有人說李鐵在崇禮跟我爭論，英國才多少人，八九千萬人，而中國14億人。我們不要看人口的總量，要看人口的密度。按人口密度說，英國的人口密度遠遠高于中國，即使這樣，美國、美國的人口密度很低，但城市化率卻高于中國。所以城市化率和人均占有的土地面積沒有直接關系，無論是人多人少，只要你高速發展了城市化，才能有經濟的高速發展。沒有城市化做不到經濟高速發展。
在18世紀的時候，17幾幾年的時候，英國面臨著城市化高速發展，人都往城里跑，怎么辦呢？英國政府就出臺了一個定居政策，定居政策是干嗎呢？第一，你繳納一定年限的稅費才能進城。第二，你工作一年以上或者多少時間才能進城。第三要有高學歷，當時不叫高學歷，而是教區人品的推薦信，才能進城。所以在英國城鎮化率高增長的時候，和中國今天面臨的問題一樣，房價高漲、供給不足。于是他們也采取了一些定居政策。
為什么英國的政策能被推翻呢？因為英國有私有產權的保護和人權的保護，讓這種不合理的制度被推翻。
對房價的調控不是目的，而限制了我們的城市化會影響到中國未來的發展，這是非常嚴重的問題。
在城市化的發展過程中，由于城市化而改變了人類的生存方式，比如說提高了生產和生活的效率，也提高了設施的利用效率，提高了科技創新的能力。
最簡單的例子，你能夠在農村叫餓了么？能送餐嗎？沒有人送。這種服務不可能在農村產生。你能在農村以擦皮鞋為生嗎？以修自行車為生嗎？都不能，只有在城市可以。因此大部分的服務業和第三產業都集中在城市，而不是農村。這個影響巨大。
這是城市專利數量和人口的關系圖。
從全球情況看，人口越多的城市，專利越多，人口越集中，不斷能使創新增加，也使經濟效益提高。為什么？舉個例子。當一個城市的醫院，在農村的時候，一年可能同樣的案例只有一個，但在城市里，可能有一千例或者一萬例同樣的案例，于是醫生就可以根據這些案例的綜合得出一個結論，說他應該吃什么藥、采取什么樣的手術、進行什么樣的護理、還可能產生什么樣的新藥而導致這個病不出問題，制止這種病。在農村行嗎？不行。哪怕有十個案例也得不出經驗來。就是因為這種集中效果而導致在城市發展過程中，專利是隨著人口增長而增長的。人口越集中的地方，專利越多，而如果中國沒有城鎮化，而且沒有特大城市和大城市的集中人口，怎么可能有這么多專利呢？大家都在說為什么中國老沒有諾貝爾獎，它和城市化、和思想解放是緊密聯系在一起的。
也有人說，當城市發展的時候，基礎設施花的費用多了。錯了。根據世界加油站在不同國家的顯示可以看出來，人口越集中、越多的城市里，加油站越少，因為加油站的利用率越高。在10萬和20萬人口的對比中，人口差了一倍，但通常GDP會差4到5倍，如果10萬和100萬的人口相比，不是差10倍的GDP，而是差15倍到20倍的GDP。不信就拿中國的小城鎮和大城市相比、對照。調查的結果會證明，在城市發展過程中，不是按人口的比例去增加基礎設施，而是按照0.85的概念，遞減的。所以大城市越集中，基礎設施費用越低。比如一個污水處理廠，人口越密集，污水處理單位成本越低，同樣是廠房建設，三葉羅茨鼓風機等污水設備采購等投資，人口越密集，污水量越大，每立方污水分攤的成本越低，再比如一條很寬的馬路，在農村可能只有10輛車通行，在城市可能有一千輛車用同一條馬路。所以效率的提高在于城市化。
我們再看一個簡單的例子。在城市化發展過程中，調查發現，在全世界人口越集中的地方，人的節奏越快，效率越高。這張圖說明在小城鎮或者農村，在同樣的時間，你可能走了50步、1000步、2000步，但在大城市里可以達到同樣時間走6500步。從2000步到6500步，效率提升了3倍多。這個發展就是在人口集中的地區，生活節奏加速了，從每人的步行速度可以看出來，效率提升。而中國面臨的恰恰是特大和大中城市的發展不足，弄了一大堆小城鎮，那些小城鎮人都走了，同樣的時間里可能走100步，而大城市里可能走6500步。用步數來顯示人的生產效率和節奏。
中國的城市化也曾經在一段時期里出現了高速發展，很多人說有些地區房價漲得快，我們看看2001-2016年，人口增長，廈門平均7.5%，蘇州平均6.3%，北京4.6%，廣州3.6%，上海3.5%，深圳3.1%。人口變化已經很典型的告訴大家，隨著人口變化而形成的城鎮化加速，這些地區房價高的時候，GDP也高。但去年和今年發生了一些變化，就是人才政策的變化，導致人口發生了一些變化，比如鄭州、西安、天津、南京、武漢，現在有些地區還特別強調要用人口基本素質，比如學歷作為人落戶的基本條件。
因此我們可以看到，人口戰略是未來發展的基礎，只有無限制的吸引人才，才有可能實現自由競爭。只有自由競爭，才能淘汰落后，但是如果僅憑上海出了個政策，清華、北大(專題)的學生都可以接受，都可以落戶。這是無法形成競爭的，任何限制城市化發展的政策，都是導致經濟落后的政策。對城市化發展的控制，影響的不僅是房價，而且是城市化發展的進程。這是非常矛盾的一個東西。
所以在任何國家進入城鎮化的高速發展的時候，都會有房價上漲的問題，這是一個必然的現象。如果中國使用同樣的土地制度，也許我們的房價不會有更高的上漲。但是矛盾在于，我們的土地制度與國情不同，所以我們的問題就變得更加突出。但是沒有房地產去滿足基本城市化的需求，你怎么可能出現高速城鎮化呢？
從法國的情況看，即使城鎮化率1950年的時候已經接近60%，現在都80%多、90%多了，農業人口只有2.3%，但是仍然向大城市集中，向大城市集中的結果是什么呢？仍然是房價不斷上漲。郊區、市區、城區，房價上漲速度也是不一樣的，但中國只有一條線，都在城市，國有土地導致沒法向郊區轉移。
紐約城市化率較高，但美國也同樣在進入城市化高速增長的過程。美國農業人口只有1.7%，同樣在向城市集中。紐約房價增長速度遠遠高于其他城市的漲幅。主要來源于城市化的結果。
近百年的時間里，除了我們出現了一些泡沫，比如說2008年出現危機，大部分還是上漲的過程。
只要城市化人口的情況不變，這種上漲是無法改變的。
日本城市化率也很高，但是在東京這樣一個3850萬的大城市人口中，仍然人口聚集，還在向都市圈轉移，這個變化是無法改變的情況。因此大部分實際房價上漲的過程都可以看到，它和城市化變化是緊密聯系在一起的。
在城市化高速發展的過程當中，房價的上漲并非只有中國存在。這是一個無法回避的矛盾，世界都一樣。但私有地區的房價上漲是向周邊城市轉移而降低了房價上漲的速度。中國缺少了向郊區轉移的過程，所以集中在有限的國有土地上，把房價抬得更高。在過去中國是靠福利分配制度來解決住房問題，所以土地制度和性質影響不大。
但是我們早期這種福利分配而導致的低標準建設是很嚴重的問題，所以在中國有大量的棚戶區改造。這種拆遷、重建，也加大了住房建設的矛盾。在捷克斯洛伐克可以看到1700年以上的建筑，但中國住建部說大概也就30多年，尤其是住房，龍須溝從解放以后就改造了好幾次，前一段時間進行了第三次改造。為什么我們要連續改造三次呢？就是因為住房質量改造一次建得很差，再改造一次建得還很差，再改造一次還是不行，還得改。這種發展速度就是低標準的重復建設，尤其是限制城市人口而導致無法形成公有制土地上的城市化。
尤其國有土地的壟斷而導致供給和需求的錯配，也導致了價格的變化。這種價格變化在土地壟斷的時候和非壟斷的情況下是非常明顯的。非壟斷的情況下，土地的價格隨著在市中心和郊區是一條弧線形的轉移過程，會隨著距離城市中心的距離而做調整。但是中國的土地制度而導致形成了第二張圖，它是個斷崖式的發展過程。哪怕是在郊區離城市很遠了，也有一個跳躍，這個跳躍就是國有土地和農村土地的土地價值差，因此中間這個巨大的差額，不但造成了城市用地的缺口，也造成了房價的增長。這種斷崖式的發展恰恰是我們土地制度和戶籍制度而造成的結果。
大家都說中國的土地不夠用，但是我們可以看看，宅基地的發展速度是已經達到20萬平方公里，但只住了6億人。而城市的建成區5萬多平方公里，卻住了8億人，只有農村宅基地的1/4多一點，這么大的差距。大量的土地沒有用于城市住宅，而是用于其他基礎設施建設等等。從城市和農村的耕地情況看，這張表上告訴大家，中國按人均耕地只有0.08公頃，非常非常少。農業人口的人均耕地為什么比我們更少的臺灣(專題)、日本、韓國，他們人均擁有的農業耕地是我們的很多倍，日本是我們的十倍，他們的人均GDP只有我們的不到1/2，但是為什么在農村就那么多呢？就是因為城市化。當人口大量的向城市集中的時候，農村剩下的人變少了，人均擁有的耕地變多了。這是我們城市之間和國家之間的巨大差別。
從城市發展過程中，人均擁有的耕地占用情況看也很明顯，中國有極大的浪費，所以人均耕地并不增加。但是在臺灣、日本、韓國都可以明顯看到城市化發展的時候浪費的耕地很少，所以農村的用地大量存在。恰恰是因為我們的土地制度而造成的結果。
因此，城市化率低才導致了人均耕地的嚴重不足，勞動力結構失衡，特別是公共配套設施嚴重不足，于是我們就有一個農村的廁所戰略。公共設施不夠，就建農村廁所。也導致了中國的社會保障能力極弱，最嚴重的問題是人均GDP很低，這個是非常非常嚴重的問題。前面我們講了GDP總量我們是日本的2.5倍，但是人均GDP只有日本的1/4，為什么？我們的勞動就業人口1978年第一產業，農業勞動人口2.8億，占比很高，占到70%，就是中國歷史上是一個以農村生產為主的。二產只有17.3%，三產業只有12.2%。但是2017年我們可以看到，農村人口的占比降到了27%，但仍然有兩億多，而第二產業也是兩億多，占比28%，第三產業變成了3.4億，占比是44.9%。勞動人口占比可以看出來，我們第一產業的總投資就是農業投資占到中國GDP總投資的多少呢？3.5，人口卻占到了27%，產生GDP7%，27%的人口卻產生7%的GDP，你人口GDP能不低嗎？
我國連續幾年明確提出中國經濟存在的兩大重要問題，一個重要問題就是不均衡發展，什么叫不均衡發展？我個人認為，不均衡發展就是城市和農村之間的不均衡發展。農村的效率太低，人均GDP太低，因為農村人口太多。一定要把農村人變成城市人，農村人進入城市靠什么生活，這就是我們的第二個問題，我國一再提出要進行高質量發展階段。
什么叫高素質、高質量發展階段？只有城市化才有高素質的發展階段。不解決這個問題，中國根本就不可能實現小康，中國也根本不可能實現現代化。衡量發達國家的基本標準就是人均GDP，所以凡是城市化率高的，人均GDP都高，凡是城市化率低的都低。荷蘭也有工業化農業，你們知道荷蘭的農業人口產生的境外出口占多少比例嗎？占中國2.2億農民產生的GDP，所以和農業沒有關系，而是工業化的問題。
我們還可以看到中國還有2.8億人口處于偽城市化，就是非戶籍狀態的城市化，因為無城市身份導致二元結構，他們沒有辦法解決教育、醫療、社保等問題。2017年城鄉收入差別1比2.71，一個城市人掙農民2.7個人的錢。所以，偽城市化關鍵就在于它設立了一堵墻，讓農村人進不了城市。
看看2016年的人均消費，城市戶籍人口達到25000，城市常住人口17000，而農村人口只有10000，相當于城市人口的1比2.5。如果不讓農村人口轉移為城市人口，形成的結果就是這種消費結構還會持續。為什么老說中國的消費上不去？就是因為這種結構而導致了上不去。
從中國城市化的角度看，中國的城市房子不是太多，而是不夠，你以為這么多人要進城的時候能解決房子的問題嗎？只能說中國的現有政策讓那些想進城的人進不了城，因為有限購，住不了房子。這是我們政策而造成的。
結論，中國如果沒有城市化的發展，既不可能實現小康，也不可能實現現代化。謝謝
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